L'Acquisition
1 - Comment acheter un local professionnel ?
L’acquisition du local professionnel est rarement effectuée directement par l’entreprise, pour plusieurs raisons. La distinction entre l’activité et l’immobilier permet, entre autre, de les protéger l’un de l’autre et de bénéficier d’une fiscalité spécifique. La création d’une entreprise et l’investissement immobilier sont des projets aux objectifs différents.
En général, l’acquisition est réalisée par l’entrepreneur lui-même ou, le plus souvent, par une SCI (Société Civile Immobilière) créée par l’entrepreneur. Cette solution est privilégiée car elle permet :
- de placer l’immobilier professionnel à l’abri des créanciers professionnels en cas de difficultés ;
- de disposer de différentes possibilités en matière d’imposition des revenus fonciers (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
- d’avoir plusieurs options en cas de vente de l’entreprise : l’acquéreur peut acheter uniquement l’entreprise, ou acheter l’entreprise ainsi que le local professionnel.
Enfin, dans le cadre de certains projets, l’utilisation d’une SCI permet d’avoir des associés différents sur la société immobilière et sur l’entreprise. Cette distinction peut avoir de l’intérêt dans le cadre d’une succession, par exemple lorsque certains héritiers se désintéressent de l’entreprise.
2 - Avantages et inconvénients de l’acquisition du local professionnel
L’acquisition d’un local professionnel présente plusieurs avantages. L’opération est intéressante au niveau patrimonial et sécurisante au niveau professionnel :
Elle permet tout d’abord à l’entrepreneur de disposer d’une grande stabilité. Étant propriétaire de son local professionnel,
l’entrepreneur ne risque pas de devoir déménager son entreprise à l’issue du bail.
Ensuite, l’acquisition du local professionnel est un investissement immobilier intéressant pour l’entrepreneur. Il bénéficiera d’un revenu foncier, non soumis aux cotisations sociales, et diversifie ses sources de rémunération. Cela permet à l’entrepreneur de se constituer un patrimoine immobilier, en plus du patrimoine professionnel constitué par son entreprise.
Enfin, en achetant son local professionnel, l’entrepreneur en devient le propriétaire. Ainsi, il sera le bénéficiaire direct de tous les travaux et aménagements qu’il entreprend dans le local. De plus, il ne sera pas contraint d’obtenir l’autorisation d’un bailleur.
Dans certains secteurs d’activité, l’acquisition d’un local professionnel est un avantage important pour la valorisation de l’entreprise. Dans d’autres situations, cela peut complexifier la cession ultérieure de l’entreprise lorsque le local figure à l’actif mais que l’acquéreur s’intéresse uniquement au fonds de commerce.
L’inconvénient principal de l’acquisition d’un local professionnel réside dans le coût de l’opération. Dans la majorité des cas, un créateur d’entreprise préfère louer son local professionnel afin de préserver sa trésorerie et de l’utiliser pour développer son activité. D’ailleurs, l’entrepreneur n’a souvent pas les fonds nécessaires pour réaliser une telle acquisition immédiatement. L’acquisition du local professionnel est plutôt un investissement qui se réalise plusieurs années après, grâce aux résultats générés par l’entreprise et dans une optique de placement.
Si l’entreprise doit déménager ultérieurement dans un nouveau local, il pourra être nécessaire de revendre le précédent local. Dans le cadre d’une entreprise en croissance, les déménagements pourront être fréquents compte tenu de l’accroissement de l’effectif et des besoins en terme de surface. La gestion de l’immobilier peut alors rapidement devenir compliquée.
3 - Les frais à prévoir lors de l’acquisition d’un local professionnel
En plus du coût de l’acquisition du local professionnel, l’entrepreneur doit prévoir plusieurs autres frais. Tout d’abord, concernant l’acquisition à proprement parler, il convient de budgétiser les frais notariés (frais de rédaction d’acte et droits d’enregistrement) et éventuellement la commission du professionnel mandaté pour vendre le bien immobilier. Le cas échéant, il faut également prévoir les frais de constitution de la SCI créée pour acquérir le local. Ensuite, plusieurs dépenses seront attachées au local professionnel : l’assurance du bien, les impôts fonciers, les travaux d’entretien. Le cas échéant, il faut également prévoir les frais de fonctionnement de la SCI créée pour acquérir le local.