L'INVESTISSEMENT

1 - Risque moindre et rentabilité plus attractive

Les problèmes d’impayés sont marginaux. Un bail correctement rédigé garantit les intérêts du bailleur. Non seulement en cas d’impayé « simple », mais également si le locataire fait défaut. Une clause résolutoire permet de rappeler le preneur à l’ordre dès lors qu’il ne respecte pas ses obligations contractuelles. Le bailleur peut ainsi obtenir la résiliation du bail au premier impayé.
Pour s’assurer de la solidité des locataires, il est possible de recourir à un bail dérogatoire. Conclue sur une courte période, cette formule est utilisée quand le propriétaire ne souhaite pas s'engager sur un bail commercial classique de 9 ans. Il permet notamment de « tester » le preneur sur une durée pouvant aller jusqu’à 36 mois. En cas d’incident, le preneur n'a d'autre choix que de quitter les lieux à la fin du bail.
Plus rentable et moins risquée que l’investissement résidentiel, la pierre d’entreprise permet aussi de dégager de solides plus-values immobilières et foncières. A condition que le local acquis soit situé dans un emplacement de premier choix. Cette qualité d’emplacement est la règle d’or du marché. Elle conditionne le gain futur du bailleur.
La rentabilité de ces investissements est variable et généralement comprise entre 6 et 10% brut. Le bail de location est plus souple, permettant notamment de répercuter davantage de charges sur le preneur (Taxe foncière, charges locatives, travaux d’entretien..). La rentabilité nette est proche de la rentabilité brute. Il est entendu que les charges rattachées à l’immobilier d’entreprise sont toutes ou partie répercutées sur le locataire.

2 - Pourquoi investir via une SCI ?

Du fait de l’importante somme d’acquisition nécessaire pour investir dans l’immobilier d’entreprise de manière directe, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est souvent recommandée.
Elle permet de se regrouper avec des membres de sa famille, des associés… (au nombre de 2 minimum) souhaitant acquérir ensemble un bien immobilier qui est loué à une entreprise. Dans une SCI, chaque associé est propriétaire d’un certain nombre de parts et dispose de la liberté de les revendre si besoin est. Fiscalement, cette méthode permet de déduire les intérêts de l’emprunt du revenu imposable de la SCI, et ainsi d’alléger l’imposition des acquéreurs associés. Enfin, la revente des parts de la SCI est exonérée de l’impôt sur les plus-values immobilières au bout de 15 ans. Le dirigeant de la société civile immobilière peut donc avoir la possibilité de faire céder progressivement ses parts et être exonéré des droits de succession. Cette solution est idéale pour se constituer un patrimoine plus simple à transmettre.