La location

1 - Le bail commercial

Dans ce cadre, vous pourrez jouir des locaux pour une durée minimale de 9 ans. A l’issue, les parties pourront renouveler le bail pour une durée consensuellement déterminée. Mise à part cette durée protectrice de l’activité du locataire, le bail commercial offre également d’autres avantages significatifs. Parmi ceux-ci, on peut citer par exemple le régime juridique très strict qui entoure sa résiliation. Un bail commercial ne peut en effet être rompu selon la bonne volonté du bailleur. Pour ce faire, ce dernier devra au moins attendre la troisième année du bail et, qui plus est, offrir au locataire une indemnité d’éviction. Il s’agit d’une somme d’argent dédommageant le locataire des conséquences fâcheuses potentielles de la rupture anticipée du bail. Si l’initiative vient par contre du locataire, il devra lui aussi attendre au moins l’échéance de la troisième année du bail. Six mois avant l’arrivée de la date anniversaire, il devra envoyer un préavis au bailleur lui notifiant de son intention de rompre le contrat. Autre avantage majeur du régime des baux commerciaux pour le locataire : la possibilité de cession du bail. En effet, le bail est considéré comme l’un des éléments composant le fonds de commerce du locataire. A ce titre, celui-ci est donc en principe en droit de le céder à titre spécifique.

2 - Le bail professionnel

Dans ce cas, la durée minimale du contrat de bail sera de 6 ans, renouvelable. A noter que contrairement au bail commercial, le locataire ici ne bénéficiera pas d’une indemnité d’éviction en cas de rupture du bail. Par ailleurs, s’il bénéficie du droit de céder le bail ou de sous-louer les locaux comme le locataire commerçant, en revanche il ne peut le faire sans l’autorisation du bailleur. En principe, le bail professionnel prend fin à l’échéance des 6 ans. Toutefois, le professionnel est en droit de le rompre de manière anticipée à tout moment sous réserve de l’émission d’un préavis. Un tel préavis devra être expédié au bailleur au moins 6 mois avant la date de rupture envisagée soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé émis n’a pas à comporter de motivations.

3 - Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, appelé « bail de courte durée » est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal, pour une période plus courte qu’un bail commercial classique. Conclure un bail dérogatoire permet au locataire de tester la qualité de l’emplacement pour mener à bien son activité. Toutefois il ne saurait bénéficier du renouvellement de son bail. La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux. La conclusion d’un bail dérogatoire à la suite du bail commercial est strictement interdite. A l’expiration des trois ans, si les parties consentent à un renouvellement du bail ou à un nouveau bail, le bail dérogatoire dégénérera automatiquement en bail commercial.

La convention d’occupation précaire

Contrairement au bail dérogatoire qui prend fin qu’à la date convenue qui ne peut dépasser 3 ans, la convention d’occupation précaire se distingue par sa souplesse, en ce qu’elle se caractérise par la faculté réservée au propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment en raison d’un événement dont l’arrivée est prévisible mais exceptionnelle (art. L.145-5-1 C. Com).
Un bail dérogatoire est un bail tandis qu’une convention d’occupation précaire n’en est pas un. En outre, le bénéficiaire d’une convention d’occupation précaire n’est pas un locataire mais un occupant, qui paie une redevance et non un loyer.